재개발과 재건축의 차이점

정비사업의 종류

• 재개발 : 정비기반시설이 열악하고, 노후·불량 주택이 밀집한 지역 (단독밀집, 공공성이 강함)
• 재건축 : 정비기반시설은 양호하나, 노후·불량 주택이 밀집한 지역 (공동주택, 민간성이 강함)
• 리모델링 : 건축물의 노후화 억제 및 기능향상을 위해 대수선하거나 일부 증축

재개발 vs. 재건축

정비사업 관련 용어

권리가액

• 조합원이 실제 보상을 받는 금액
• 권리가액을 기준으로 알 수 있는 것들
• 내가 투자할 때 프리미엄을 얼마나 지불하는 것인가?
• 나중에는 얼마의 자금을 추가로 부담해야 하는가?
• 현재 매물이 저평가 또는 고평가되어 있는가?
• 권리가액(실제 보상액) = 감정가 × 비례율

감정가

• 전문가가 평가한 조합원 부동산의 가치와 권리에 대한 금액(= 감정평가액)
• 감정가를 바탕으로 보상이 이루어진다.

비례율

• 조합원 부동산의 가치가 개발 후 얼마의 가치가 되는지의 비율(= 개발이익률)
• 조합원들은 비례율이 높길 원한다. (권리가액은 비례율과 비례하므로)
• 비례율이 100%를 넘어야 사업성이 있다고 판단할 수 있다.
• 비례율 = 종 후자산평가액 – 총 사업비 / 총 종전평가액  x 100

추가 부담금 vs. 청산금

• 조합원 분양가 > 권리가액 → 추가부담금 지불
• 조합원 분양가 < 권리가액 → 청산금 돌려받음

현금 청산

• 조합원이 분양 받을 권리를 포기하고, 현금으로 보상받는 경우
• 처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우, 또는 아파트를 분양받기에는 권리가액이 너무 적은 경우, 사업 전 자신의 부동산의 가치를 현금으로 보상받는 것이다.

이주비

• 분양 받은 조합원이 다른 곳으로 이주 할 때 빌려주는 돈 (ex. 공사기간 동안 거처를 옮김)
• 보통 조합원 부동산 가치의 50~60% 수준까지 무이자로 지급된다. 최근에는 이주비를 포함한 금융권 대출을 주택담보대출비율(LTV) 40% 미만으로 낮추면서 현재 이주비 금액은 상당히 낮아졌다.

재건축 초과이익 환수제

• 조합원의 개발이익이 초과해서 발생할 때 국가가 그 이익을 환수하는 제도
• 재건축 아파트의 급격한 가격상승을 막기 위해 부활한 제도
• 재건축으로 인해 정상 주택가격 상승분을 초과하는 이익이 생길 경우, 즉 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘는 개발이익을 얻으면 정부가 이익 금액의 10~50%를 부담금으로 환수한다. 
• 환수제로 인해 재건축 비용이 부담금 만큼 더 들어가기 때문에 재건축 투자성은 떨어지게 된다.

References

• 육하원칙으로 재개발/재건축/리모델링 쉽게 이해하기
• 건물 투자에 관심있다면 주목! 재건축, 재개발 용어 확실히 알아보기