등기부등본 주의사항 총 정리(등기부 사기사례, 등기부등본에서 보이면 위험한 단어)

부동산 계약 시 사기를 피하려면 등기부등본과 건축물관리대장은 필수적으로 확인해야 한다. 등기부등본이 무엇인지 알아보고, 등기부등본 사기당한 사례 및 안전한 권리 보장을 위해 등기부등본에서 보이면 주의해야 하는 문구를 알아본다.

등기부등본

등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계를 볼 수 있는 서류이다. 한마디로 집의 이력서다. 등기부등본은 크게 3개 (표제부/갑구/을구)로 분류되어 있다.

표제부는 해당 부동산의 소재지 현황을 확인할 때, 갑구는 부동산에 대한 소유권을 확인할 때, 을구는 부동산에 대한 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있다.

등기부등본을 확인하고 싶다면 인터넷등기소에서 '열람/발급'을 클릭하여 확인하고 싶은 부동산을 입력하면 된다. 이때 수수료 비용이 드는데 건당 열람수수료는 700원, 발급수수료는 1,000원을 내야 한다.

등기부등본 공신력이 없다!?

등기부등본은 아무런 법적 책임이 없는 단순 공시문서에 불과하다. 즉, 우리나라 등기부등본은 공신력이 없어서 등기부등본만 믿었다가 재수 없어서 집을 잃고 보상을 못 받을 수 있다.

등기소는 '형식적 심사주의'라고 해서 제출자가 서류만 정확하게 내면 판별만 할 뿐 진위 여부는 책임지지 않는다. 최소한의 진위 여부를 판단하고 있지 않는다.

등기부등본 사기 사례

사기꾼이 각 잡고 사기를 친다면 빠져나가는 게 어려운 사례를 보자. 피해자는 집을 매매 시 등기본등본에 근저당 없는 것을 확인하고 구입했다. 이후 은행에서 갑자기 날아온 "담보물 효력을 복구한다"는 소장을 받게 되어 경매 위기에 빠진다.

등기부등본에는 근저당이 없었는데? 없던 대출이 갑자기 생겨버린 황당한 상황이다. 사건의 흐름은 아래와 같다.

1. 전 집주인이 은행에 1억 2천만 원 대출을 받는다. 
2. 은행은 채권최고액 120%의 근저당을 설정한다. (즉, 1억 4만 원의 근저당 설정)
3. 위 내용이 등기부등본에 기재되고 이후 전 집주인은 소유권을 가지게 된다.
4. 여기서 문제가 발생한다. 전 집주인이 서류를 위조한다. 돈을 갚지 않았지만 돈을 갚은 것처럼 위조해서, 등기소에 "말소해 줘, 나 돈 다 갚았어" 허위 요청한다.
5. 등기소는 그 서류를 보고 등기 말소를 시켜준다. 전 집주인이 빚 갚았으니 지워달라고 요청하니 지워준 것이다. 
6. 피해자는 깨끗해진 등기부등본을 보고 문제가 없다고 판단, 2억 원에 매매 계약을 하게 된다.

피해자가 깨끗하다고 생각했던 등기부등본은 사실 깨끗한 게 아니라 위조를 한 것이었고, 나중에 은행 측에서는 돈을 안 받았기 때문에 소장을 보내고 다시 근저당을 복원시킨 것이다.

전 집주인이 은행이나 등기소에 법인 인감도장 등 서류를 완벽하게 위조한 것이다. 등기소는 일일이 사실관계를 확인하지 않기 때문에, 형식적인 서류만 보고 심사하여 등재를 한다. 등기소는 책임을 지지 않고 관리만 해준다는 개념이다.

이럴 경우 전 집주인이 일으킨 대출을 현 주인이 갚아야 할까? 안타깝게도 피해자는 등기소 상대로 소송 시 패소를 해서 구제를 못 받게 되었다. 판결 내용은 "억울하면 전주인한테 직접 손해배상 청구해라, 은행이나 등기소에게 따지지 말라"라고 한다.

결국 피해자를 위한 피해구제 방안은 없고, 전 집주인에게 민사 손해배상밖에 없다고 한다.

등기부등본 공신력이 없다면, 대체 뭘 믿고 집을 사야 할까?

등기부등본의 공신력이 인정되지 않는다면, 부동산을 매매하거나 전세 계약을 할 때 도대체 뭘 믿고 집을 봐야 할까? 현재 우리나라는 공공기관 등기소에서 등기부등본 열람 발급 시 수수료를 받고 있지만, 결국에는 법적 책임을 지지 않고 돈은 받는 형태로 굉장히 불합리한 구조다.

그래도 등기부등본을 봐야 한다. 100% 믿지는 말아야 하지만, 그나마 공신력이 있는 부동산 이력 관리 시스템이므로 기본적으로 믿고는 해야 할 수밖에 없다.

✅ 계약서 작성 시 특약사항으로 "등기부등본을 기본으로 권리 관계를 파악했으니, 추후 문제가 생기면 전주인에게 책임이 있다"는 내용을 넣으면 나중에 혹시 모를 소송할 때 유리하다.

✅ 등기부등본을 못 믿겠다면 계약 시 부동산 권리보험이나 전세보증보험을 필수로 가입하자. 

✅ 등기부등본 발급 시 말소사항 포함하여 발급한다.

등기부등본 뗄 때 주의사항

부동산에서나 본인이 등기부등본을 발급할 때, 현재 유효사항만 적혀있는 것이 아닌 '말소사항 포함'을 체크하여 발급해야지만 등기부등본에 빨간 줄(과거 이력)이 그어진 내용까지 보인다.

등기부의 빨간 줄은 말소된 권리를 의미한다. 빨간 줄이 가있다면 지금은 효력이 없어진 상태이지만 과거에 이 집에 무슨 일이 일어났는지를 알 수 있다.

빨간 줄 이력을 보면서 이 집이 위험한 집인지 파악할 수 있다. 예를 들어 집주인이 대출을 받았다가 갚은 이력이나, 집이 여러 번 팔리면서 집주인이 많이 바뀌었는지를 확인 가능하다. 

등기부등본 주의해야 할 단어

표제부/갑구/을구 기준으로 등기부등본에 있다면 주의해야 할 단어들이 있다. 가압류, 가처분, 임차권등기는 집주인 신변에 문제가 생겼었다는 것이므로 꼭 확인해야 한다.

근린생활시설 (표제부)

• 건물 용도가 근린생활시설로 표기되었다면 주거용 건물이 아니라는 의미. 전입신고가 불가능할 수 있음
• 건물 용도가 '공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설'로 표기되었다면 큰 문제는 없음 -> 주상복합
• 그러나 건물에 따라 전세보증보험 가입 불가능한 경우가 있으니 반드시 물어봐야 함

가등기 (갑구)

• 가등기 : 집주인이 바뀔 수 있는 상황
• 가등기가 표기되어 있다면, 집주인이 바뀔 수 있다는 의미! 정확한 소유자를 파악해야 함
• 소유권이전 담보가등기 -> 돈을 빌려준 다음 못 갚으면 집을 가져가겠다고 약속한 것
• 임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 안 알려주고 어물쩍 넘어가려고 한다면 거르는 것을 추천

신탁 (갑구)

• 소유권에 신탁회사가 표기되어 있다면 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받은 것임
• 등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 하며, 없으면 불법 점유자가 됨
• 신탁 원부를 발급받아서 신탁의 종류, 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 확인해야 함

압류/가압류 (갑구)

• 집주인이 빚을 갚지 않은 상황으로 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어둔 것
• 가압류 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못 받을 수 있어서 위험함
• 압류 표기된 집은 세금 체납, 신용문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 것임

소유권이전등기 가처분 (갑구)

• 압류와 비슷한 개념. 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송중일 때 집을 못 팔게 막은 것
• 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이라는 의미임
• 경매로 넘어가거나 소유권에 문제가 생길 가능성이 있는 집이니 피하는 것이 좋음
• 가처분 : 집 주인이 해당 부동산을 처분할 수 없는 상황

임차권 등기명령 (갑구)

• 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 있는 상황
• 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해 표기해 놓은 것
• 일단 한 번이라도 적혀있다면 전 세입자와 집주인 간 문제가 있었다는 의미임
• 임차권등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선변제권이 없음! (보증금 위험)

경매 (갑구)

• 집에 대한 경매가 진행될 수 있는 상황

근저당권 설정 (을구)

• 주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미. 안 쓰여있는 것이 좋지만 현실적으로는 어려움
• 근저당권 설정금액+전세보증금을 합쳐서 집 시세의 60~70%까지는 크게 걱정 안 해도 됨
• 달리 말하면 채권 최고액+보증금 < 집 시세의 70%인 경우 
• 그래서 계약할 때 주변 시세를 정확하게 파악하고 가야 깡통전세를 차단할 수 있음

참고

• "믿고 거래했다가 집 날렸습니다"… 등기부등본을 믿지 마세요? 
• 공신력 없는 등기부등본…"믿고 거래했다 집 잃었습니다"
• 전문가도 피하는 계약 하면 안 되는 집 - 등기부등본