3기 신도시, 고려해야 할 것들

2018년 12월 19일, 국토교통부가 주택시장 안정화를 위한 3기 신도시를 발표하였다. 게다가 6월에는 3기 신도시 추가 발표 예정이라고 한다. 

• 인천시 계양 테크노밸리지구
• 남양주시 완숙 지구
• 하남시 교산 지구
• 과천시 과천 지구

아니, 2기 신도시도 아직 분양 중인데 3기 신도시를 내면 2기 신도시는 어떻게 되는거지?

- 3기 신도시 발표 영상을 보며 든 나의 생각

정부가 3기 신도시를 발표한 이유는?

아직 2기 신도시도 분양 중인데도 3기 신도시가 발표된 이유는 뭘까? 정부는 서울 집값 상승을 막기 위해 서둘렀던 것으로 추측한다. 주택 시장의 안정화와 서민 주택 공급을 꾀한 것으로 보인다.

그렇다면 2기 신도시에는 영향이 없을까? 

2기 신도시 주민들은 🥤 빨대 효과^[각주:1]의 우려 때문에 3기 신도시 발표에 가장 반발하고 있다. 3기 신도시가 건설되면 경쟁력이 하락될까 우려하고 있으므로, 정부는 빨대 효과가 생기지 않도록 신중하게 추진해야 한다.

(앞선 사례로 봤을 때) 신도시 건설의 성공 조건은 무엇일까?

1. 서울과의 교통 접근성

• 1기 신도시 : 서울과 10km 이내에 위치
• 2기 신도시 : 서울과 20km 이내에 위치
• 3기 신도시 : 서울과 약 2km 거리로 선정

3기 신도시는 서울에 훨씬 가깝다. 그만큼 자족성이 높은 편이다. 특히 인천 계양 테크노밸리지구는 가용 면적의 49%를 개발할 예정이므로 자족 도시가 될 가능성이 크다.

서울에 굉장히 인접한 곳에 3기 신도시를 선정한 것은 1기, 2기 신도시의 일부 실패 사례를 반면교사^[각주:2]로 삼은 것이다. 앞선 문제점들을 개선하기 위한 방책이다.

2. 광역 교통망

일명 '선교통 후개발'이라고 한다. 선진국은 주로 선교통 후개발이고, 반면 우리나라는 선개발 후교통을 한다. 따라서 광역 교통망을 조기에 확충하는 것이 중요하다.

3기 신도시에는 수도권과 서울을 잇는 광역 교통수단 GTX가 생긴다. 하남 교산 지구를 제외하면 다 있는데, 하남 교산 지구는 서울 지하철 3호선을 연장 추진중이다. 따라서 2기 신도시보다 교통망이 원활할 것으로 보인다. [다른 의견 : GTX가 집값의 대형호재가 아닌 이유]

3. 자족성 확보

도시 인프라를 갖춘 직주근접^[각주:3] 환경이 필요하다. 자족성이 없는 베드타운은 실패할 가능성이 크다.

3기 신도시의 영향권을 받는 곳은 어디일까?

• 인천시 계양 지구와 근접해있는 검단 신도시에 대한 우려가 있다. 김포 신도시는 이미 마무리 단계이다.

• 과천시 과천 지구는 사실상 강남 생활권이다. 현재로서는 가장 성공률이 높은 지역이다.

• 하남시 교산 지구는 남한산성과 인접해 있다. 지리적으로 우수한 환경으로 인해 실패할 가능성은 작다.

• 남양주시 왕숙 지구가 문제이다. 1134만m² 규모로 6만 6000가구가 들어설 예정이다. 그런데 인근에 있는 남양주시의 기존 신도시들(별내지구, 다산지구)이 있다. 왕숙지구의 풍부한 공급량은 호재로 작용할 것인가? 성공 조건은 교통 인프라이다. 교통이 편리해지면 사람들도 몰리기 마련이다. 교통망을 갖추어 심적 거리감이 줄어즐면 충분히 승산이 있다.

3기 신도시 사업은 언제쯤 완성될까?

• 택지 개발 : 2~3년 소요
• 택지 공사 : 1~2년 소요
• 택지 조성까지 약 4~5년 소요

신도시 사업은 택지 조성까지 끝나야 '분양'이 들어간다. 분양을 서둘러도 그 이상의 기간이 소요될 것이며, 실제 입주까지는 대략 6~7년 이상 걸릴 것으로 본다. 

아직 '토지 보상 문제'가 남아있다. 신도시 사업에 속도를 내기 위해서는 주민들과의 원만한 합의가 중요하다. 현재 정부는 2021년 이후 최초 분양을 전망하고 있다. 결국 입주 완료까지는 최소 6~7년 어쩌면 그 이상이 걸릴 수도 있다.

까다로운 내 집 마련, 적기는 언제일까?

3기 신도시 현황을 볼 때, 내 집 마련의 적기가 언제일까? 이 판단을 좌우하는 2가지 요소는 다음과 같다.

1. 분양 시점

3기 신도시의 최초 분양 예정시기인 2021년까지 기다릴 수 있을지 고려한다. 못 기다리면 지금이라도 다른 지역을 알아볼 것인지 선택한다. 만약 3기 신도시를 기다린다면 청약 가점을 높이는 데 집중해야 한다. 반면 서둘러야 한다면 2기 신도시 중에서 알짜를 찾아보자.

2. 시장 경기

부동산 경기만 보자면 향후 1~2년은 지금처럼 지지부진한 장세로 보인다. 정치적 변수때문에 제재 완화를 예상하는 의견도 있으나, 현재까지의 주택 시장은 하향 안정세이므로 서두를 필요는 없다. 단, 재고 주택 시장은 관망하는 자세가 필요하다. 참고로 신도시의 경우, 분양가 이하로 내려가는 일은 거의 없다.

References

• 황금나침반 146회

1. 교통망이 발전하면서 대도시가 주변 중소도시의 인구나 경제력을 흡수하는 현상 [본문으로]
2. 극히 나쁜 면만을 가르쳐 주는 선생이라는 의미이다. [본문으로]
3. 직장과 주거시설이 근접한 것을 의미한다. [본문으로]